Nemrég egy rövid előadást kellett tartanom fiataloknak arról, hogy régen tényleg minden jobb volt-e, és ennek kapcsán beszéltem arról is, hogy könnyebb vagy nehezebb-e most lakást venni, mint 10-20-30 éve. Ehhez bemutattam nekik egy ábrát, amelyen az MNB lakásárindexe van elosztva a KSH által adott évre közölt nettó átlagbérrel (a 90-es/2000-es években még viszonylag jelentős fekete bérezéssel is próbáltam az adatokat nem túl pontosan, de valahogy kiigazítani) alacsony vagy magas-e a lakások ára. Amikor az index értéke nő, akkor a lakásárak jobban nőnek, mint a bérek (ez volt a helyzet 2013-2022 között), amikor pedig csökken, akkor a bérek nőnek jobban, mint a lakásárak, tehát ilyenkor adott bérből egyre „több” lakáshoz lehet jutni.
Az ábrának két fontosabb tanulsága is van. Az egyik, hogy a lakásárak jelenleg eléggé magasan vannak a bérekhez képest, hasonlóan magasan, mint a 2000-es évek eleje/közepének aranykorában. Azaz a lakás „drága”, és valószínűbbnek tűnik, hogy a bérnövekedésnél nem fog gyorsabban nőni az ára a következő években, annál is inkább, mert az elmúlt évek nagy lakásáremelkedését a nulla közeli kamatok, a kihasználatlan munkaerőpiaci kapacitások bevonása (=egyre több ember dolgozott, lecsökkent a munkanélküliség), és a hét szűk esztendő (2006-13 közötti hosszú recesszió/depresszió) utáni nagy visszapattanás/felívelés illetve az EU-pénzek beáramlása okozta, amely faktorok valószínűleg egyike sem fog a következő években rendelkezésre állni. A jó hír tehát az, hogy valószínűleg a lakásárak a következő években nem fognak egyre messzebb kerülni a bérektől, nem lesz egyre elérhetetlenebb a lakás.
Másrészt viszont, ha megfigyeljük, az a sáv, amiben az index értéke mozgott az elmúlt (legalább)30 évben, nem olyan széles: lakást venni mindig nehéz volt, sok éven át kellett hozzá spórolni/hitelt fizetni, tehát még ha a következő években könnyebbé is válhat a helyzet, nem valószínű, hogy a bérekhez képest óriásit esnek a lakásárak, nem arra kell számítani, hogy felére, harmadára csökkennek ebben a relációban, inkább 10-20-30% csökkenés a realisztikus (ezek persze országos átlagok, ezen belül a demográfiailag tragikusabb vidéki falvak és kisvárosok többségében igen nagy relatív árcsökkenés is lehet!). Sokkal valószínűbb tehát valami olyasmi, hogy országos átlagban mondjuk 5 éven át nőnek évente 5-10%-kal a bérek, a lakásárak meg csak 0-5%-kal.
Részben erről, részben másról is beszélgettünk a Hold podcastban, ahol kicsit bővebben is próbáltunk a témát körbejárni. A podcast itt érhető el, ugyanezzel a cikkel együtt:
https://telex.hu/holdblog/2023/05/22/lakasar-ingatlan-vetel-zsiday-viktor-hold-alapkezelo